Imóvel financiado no divórcio: 4 caminhos possíveis

Como funciona a partilha de um imóvel ainda financiado?

Enquanto o financiamento não termina, o casal tem direitos sobre o imóvel e uma dívida com o banco. A partilha divide esses direitos, ou seja, o que já foi pago, e decide quem fica com a dívida que falta.

Na maioria dos financiamentos habitacionais, o imóvel fica em nome do banco até a última parcela, por meio da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997). O casal tem os chamados direitos aquisitivos: o direito de receber a propriedade quando quitar a dívida.

Por isso, a divisão de bens no divórcio olha para o dinheiro que saiu do bolso do casal: a entrada, as parcelas pagas e as amortizações. Esse valor é o que se divide conforme o regime de bens. O detalhamento de cada etapa está na página de divisão de bens no divórcio do escritório.

O que muda conforme o regime de bens e a data de cada parcela?

O regime de bens define se as parcelas pagas são do casal ou de um só. Na comunhão parcial, o regime mais comum, entram as parcelas pagas durante o casamento; ficam fora as pagas antes dele.

E se o imóvel foi comprado antes do casamento?

As parcelas pagas antes do casamento são só de quem comprou; as pagas durante o casamento, em regra, entram na partilha na comunhão parcial.

É o que dizem os arts. 1.658 a 1.660 do Código Civil, que vale também quando um dos dois comprou o imóvel solteiro e continuou pagando depois de casar.

E as parcelas pagas depois da separação de fato?

Quando o casal já se separou na prática e só um continua pagando, os tribunais costumam considerar que essas parcelas são de quem pagou. Guardar comprovantes desde a saída de casa faz diferença na conta final.

O FGTS usado na compra entra na partilha?

O FGTS depositado durante o casamento e usado na compra costuma ser tratado como recurso do casal, e o depositado antes, como recurso de quem trabalhou. O extrato do FGTS mostra a data de cada saque.

Em imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, a lei dá o título à mulher em caso de separação, exceto quando a guarda exclusiva dos filhos fica com o homem ou quando houve uso do FGTS (art. 35-A da Lei 11.977/2009).

Quais são os 4 caminhos para o imóvel financiado no divórcio?

Cada caminho resolve um problema diferente: vender encerra o vínculo, comprar a parte mantém a casa, o condomínio adia a decisão e a transferência resolve rápido quando um abre mão. A tabela mostra o custo de cada escolha.

Quando vender é a saída mais limpa?

Quando nenhum dos dois tem renda para assumir o financiamento sozinho, a venda evita que a dívida vire um novo motivo de briga. O comprador pode quitar o saldo à vista ou assumir o financiamento com aprovação do banco.

Quando um compra a parte do outro?

É o caminho mais procurado por quem fica com os filhos. Exige duas coisas ao mesmo tempo: dinheiro (ou outro bem) para pagar a parte do outro e aprovação de crédito para ficar sozinho no contrato.

Quando manter o imóvel em condomínio?

Manter o imóvel em condomínio serve como solução temporária, com prazo e regras escritas no acordo.

O acordo diz quem mora, quem paga as parcelas, IPTU e condomínio, e quando o imóvel será vendido. Pelo art. 1.320 do Código Civil, qualquer coproprietário pode pedir a divisão a qualquer tempo, então o acordo precisa prever a saída.

Quando transferir a dívida?

Funciona quando quem sai aceita não receber pelo que pagou, em troca de ficar livre da dívida, ou quando há outro bem para compensar. Sem a anuência do banco, porém, quem saiu continua no contrato e pode ser cobrado.

O que o banco precisa aprovar no divórcio?

O banco não faz parte do divórcio e não é obrigado a aceitar o que o casal combinou. Para tirar alguém do contrato, é preciso pedir ao credor e passar por nova análise de crédito.

Esse é o ponto que mais surpreende quem negocia sozinho. A escritura ou a sentença dizem quem fica com o imóvel entre o casal, mas, para o banco, os dois continuam devedores até que ele aprove a mudança.

1. 1Peça o saldo devedor atualizadoO banco informa o valor para quitação e a situação das parcelas.
2. 2Simule a renda de quem vai ficarO credor avalia se a renda de uma só pessoa comporta a parcela.
3. 3Formalize o pedido de exclusãoCada banco tem um procedimento próprio e lista de documentos.
4. 4Assine o aditivo do contratoSó depois disso quem sai deixa de responder pela dívida.
5. 5Registre a partilha no cartório de imóveisA averbação na matrícula fecha o caminho entre o casal.

A partilha só vale contra terceiros depois de averbada na matrícula, no cartório de registro de imóveis da cidade onde fica o imóvel.

O imóvel em que a família mora costuma ser bem de família (Lei 8.009/1990), protegido contra a penhora por dívidas comuns. Essa proteção, porém, não vale contra a cobrança do próprio financiamento do imóvel.

O escritório Anderson Lúcio Advocacia confere o contrato, o regime de bens e as parcelas pagas, e mostra por escrito quanto cabe a cada um em cada caminho antes de qualquer assinatura.

Na partilha que não é feita em partes iguais, pode haver imposto sobre a diferença: ITCMD, se o excesso for gratuito, ou ITBI municipal, se houver pagamento. As regras de Minas Gerais e do município precisam ser conferidas antes da assinatura.

Quais erros custam caro com o imóvel financiado?

Os erros mais caros são parar de pagar durante a separação e assinar um acordo que o banco não aprova. Os dois podem gerar dívida e até a perda do imóvel.

• Parar de pagar as parcelas. Na alienação fiduciária, o atraso pode levar à consolidação do imóvel em nome do banco.
• Sair de casa sem combinar quem paga. Sem acordo escrito, cada parcela vira motivo de cobrança entre os dois.
• Confiar só no acordo entre o casal. Quem sai continua devedor até o banco aprovar a exclusão.
• Dividir pelo valor de mercado. Em regra, o que se divide é o que foi pago, e não o preço atual do imóvel.

Quando há também empresa, investimentos ou previdência privada no patrimônio, a negociação do imóvel costuma entrar em uma conta maior, com compensação entre bens.