Inquilino não paga: o que fazer e como funciona o despejo

Inquilino atrasou o aluguel: o que fazer nos primeiros dias?

Nos primeiros dias, o melhor é conversar, cobrar por escrito e avisar o fiador. Esse registro organiza a prova do débito e, muitas vezes, resolve sem processo.

Atrasos curtos podem ter causas passageiras. Uma mensagem objetiva, com o valor devido e a data limite, já serve como primeiro registro. Se o atraso continua, a cobrança deve ser formalizada por notificação.

1. 1Confira o contratoVeja vencimento, multa por atraso, juros, índice de reajuste e qual garantia foi dada.
2. 2Calcule o débitoAluguel, condomínio, IPTU e contas que o contrato atribui ao inquilino.
3. 3Cobre por escritoMensagem, e-mail ou carta com o valor e um prazo curto para pagar.
4. 4Acione a garantiaAvise o fiador ou abra o sinistro do seguro-fiança, conforme o contrato.
5. 5Proponha acordo, se fizer sentidoParcelamento com prazo e consequência clara para novo atraso.

O que o proprietário não pode fazer?

Trocar a fechadura, retirar os móveis, cortar água ou luz ou impedir a entrada do inquilino são atitudes proibidas, mesmo com aluguel atrasado. Isso pode configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e gerar indenização contra o locador.

A retomada do imóvel só acontece por ordem judicial.

Quanto tempo leva o despejo por falta de pagamento?

O despejo por falta de pagamento passa por sete fases, da cobrança amigável à desocupação. O tempo total costuma ser de alguns meses, e cai bastante quando cabe a liminar.

As faixas de prazo dependem da vara, da facilidade de localizar o inquilino e de haver ou não defesa. Ninguém consegue garantir uma data de desocupação, mas a escolha correta do pedido inicial, com ou sem liminar, faz grande diferença no resultado.

Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a locação pode ser desfeita por falta de pagamento do aluguel e dos encargos (art. 9º, III). Não existe número mínimo de meses de atraso para entrar com a ação.

Quando cabe o despejo liminar em 15 dias?

A liminar por falta de pagamento cabe quando o contrato está sem nenhuma das garantias da lei, e o locador deposita caução de três meses de aluguel. Nesse caso, o juiz pode mandar desocupar em 15 dias sem ouvir o inquilino antes.

A regra está no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991. As garantias que afastam essa liminar estão no art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A liminar também cabe quando a garantia deixou de existir, por exemplo, quando o fiador pediu exoneração ou morreu e não foi substituído.

E quando o contrato tem fiador ou seguro?

Com garantia válida, a ação segue o rito normal, sem liminar por esse fundamento. Em compensação, o locador pode cobrar o débito também do fiador ou da seguradora, o que costuma reduzir o prejuízo financeiro.

• Contrato sem garantia ou com garantia extinta. Condição central do art. 59, § 1º, IX.
• Caução de três aluguéis. Depositada em juízo pelo locador.
• Débito de aluguel e encargos comprovado. Com o contrato e o cálculo atualizado.
• Pedido feito na própria ação de despejo. O juiz decide antes de ouvir o inquilino.

O despejo liminar é a ordem de saída em 15 dias, dada no começo do processo, nos casos do art. 59, § 1º.

As regras do despejo estão na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

O que é a purga da mora e quando o inquilino pode ficar?

Depois de citado, o inquilino pode evitar o despejo pagando todo o débito atualizado em 15 dias. Esse direito, chamado purga da mora, não pode ser usado de novo se já foi usado nos 24 meses anteriores à ação.

O art. 62, II, da Lei 8.245/1991 diz que o depósito deve incluir os aluguéis e encargos vencidos, as multas, os juros, as custas e os honorários de advogado fixados em lei. Os aluguéis que vencerem durante o processo também precisam ser depositados.

O parágrafo único do mesmo artigo impede a purga da mora quando o inquilino já usou essa saída nos 24 meses anteriores. Por isso, registrar cada ação e cada acordo é importante para o locador que enfrenta atrasos repetidos.

Dá para cobrar os aluguéis junto com o despejo?

O art. 62, I, permite pedir o despejo e a cobrança de aluguel no mesmo processo, incluindo o fiador. Outra opção é a execução direta: o crédito de aluguel documentado é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do Código de Processo Civil), o que permite cobrar sem passar por toda a fase de conhecimento.

Depois da sentença, qual o prazo para sair?

Julgado o despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para sair voluntariamente. Se não sair, o despejo é cumprido por oficial de justiça, com apoio policial se necessário.

A regra geral do art. 63 da Lei 8.245/1991 é de 30 dias, mas o § 1º reduz o prazo para 15 dias quando o despejo se baseia no art. 9º, como é o caso da falta de pagamento. Esgotado o prazo, o art. 65 autoriza o despejo forçado.

A apelação do inquilino, em regra, não suspende o despejo nas ações da Lei do Inquilinato (art. 58, V). Nas ações por falta de pagamento, a execução provisória não exige a caução prevista no art. 64.

Quais documentos o locador deve separar?

Separe o contrato, os comprovantes de cobrança e o cálculo dos aluguéis e encargos em atraso.

• Contrato de locação assinado, com aditivos e laudo de vistoria.
• Planilha do débito, mês a mês, com multa e juros do contrato.
• Comprovantes de cobrança e notificações enviadas.
• Dados do inquilino e do fiador: CPF, endereço e telefone.
• Boletos de condomínio e IPTU em aberto, se forem do inquilino.

O escritório Anderson Lúcio Advocacia cuida da cobrança e do despejo em Betim e região, do cálculo do débito à desocupação.